楼市疲软下的独特现象：多城千万以上高端住宅热销
在楼市销售整体放缓的楼市当下 ，高端住宅却走出了独特行情 。疲软
近日 ，下的现象销克而瑞统计的独特多城端住数据显示，今年前五个月 ，千万总价超1000万元的上高新房成交量同比上涨 ，特别是宅热杭州 、厦门 、楼市东莞 、疲软佛山、下的现象销成都几个城市 ，独特多城端住总价1000-3000万的千万高端住宅成交量同比上涨超120% ，显著好于去年同期 。上高
高端住宅的宅热热销 ，与当下住宅改善需求较大 、楼市新房一二手价钱倒挂等因素不无关系，但值得注意的是 ，高端住宅市场也相对独立 ，对整个楼市的影响也有限 。
大面积、高端住宅热销
经历了2、3月的阶段性复苏后 ，4 、5月 ，我国楼市成交动能持续放缓 。近日，国家统计局发布的数据显示 ，1~5月 ，我国商品房销售面积同比下降0.9% ，跌幅比1~4月扩大0.5个百分点 ，跌幅连续收窄后 ，1-5月份首次反弹 。1~5月 ，我国住宅销售面积同比增长2.3% ，但涨幅较1~4月降低0.4个百分点 。
不过值得注意的是 ，改善和高端住宅韧性较强 ，成交量持续上涨 。近日，克而瑞统计的数据显示，2023年前5个月 ，其统计的城市中，总价1000-3000万 、3000-5000万 、5000万以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长 ，涨幅分别为45% 、13%和35% 。
具体来看 ，总价1000-3000万的高端住宅成交套数最多的城市为上海，今年前5个月成交6313套 ，其次为北京 、杭州 、深圳 、广州，分别成交3915套 、2734套 、2123套 、2083套 。从增长幅度来看 ，今年前5个月 ，杭州 、厦门、东莞 、佛山、成都总价1000-3000万的高端住宅成交量涨幅靠前 ，同比上涨超120% ，显著好于去年同期 。
从单价来看 ，今年前五个月 ，上海 、北京 、广州单价10~15万元/平方米的新房成交量同比上涨 ，涨幅超过70%；单价15万元/平方米的新房高端住宅 ，北京成交套数最高，今年前五个月共成交559套 ，同比上涨5490% ，其次是上海 ，共成交201套 ，同比上涨27% 。
以面积段来看，西安 、郑州两个城市住宅大面积户型成交量占比稳中有增 。5月西安160-200平方米户型成交占比增至18% ，环比上涨5个百分点 ，涨幅在各面积段户型中居首 ，而刚需市场则持续萎缩 。今年前5月郑州120平方米以下刚需户型受市场波动影响较大 ，成交量下降最为明显 ，而面积在120平方米以上的改善户型成交量波动幅度则较小 。
今年以来 ，记者在佛山 、中山等地走访时发现 ，相同的新房项目 ，大户型的单价普遍比小户型高 ，尽管如此 ，大户型的房源销售情况也比较好 。例如佛山某新房项目 ，200平方米以上的大户型开盘不久就已告罄 ，该项目的现场销售对第一财经表示 ，主要因而现在市场上的大户型比较少 ，而近几年客户改善的购房需求比较大 。
二手房市场上，高端住宅的成交量也比较亮眼 。以深圳为例 ，乐有家研究中心统计的数据显示，今年以来 ，深圳总价1500万以上的二手高端住宅成交占比持续上升，尤其是到4月份 ，楼市成交量整体放缓 ，高端住宅成交占比加速上涨 ，6月成交占比7.5% ，创新高 。
热销背后的因素
对于改善 、高端住宅热销的缘故，克而瑞表示 ，一方面是一二手价钱倒挂 ，存在显著的套利空间；另一方面 ，豪宅拥有高附加值或独一无二配套资源 ，譬如学区 、景观等。
以上海为例 ，近期开盘被紧急叫停的云锦东方项目，虽然备案价16.49万元/平方米 ，创上海市新房备案均价新高 ，但是由于该项目周边二手房均价已超过20万元/平方米 ，大户型套利空间高达2000多万元 ，从而出现“一房难求”的盛况；又如今年6月中旬开盘的深圳海德园项目 ，均价约12.6万/平方米 ，周边同品质二手楼盘均价约20万元/平方米 ，仅仅要买到就能至少赚取600万元的差价，开盘当日 ，海德园237套住宅全部告罄 。
天津在售的楼盘中 ，今年5月来访 、认购居前的项目包括仁恒星源世纪 、龙湖樘樾、天保九如品筑 ，这几个项目均有学区资源加持 。北京5月热销的项目——北京丰禾嘉会西北侧也计划有北京小学 、西侧计划有北京八中优质教育资源 。
另外 ，高端住宅热销与其保值增值性较强也有必定关系 。克而瑞梳理了2020年以来销售金额 、面积TOP50的项目 ，其中 ，仅3成没有涨价 ，而未涨价项目中刚需占比8成以上 ，而价钱涨幅显著的前三名基本都是新房成交均价在10万元/平方米以上的高端住宅项目。
乐有家则表示 ，后疫情时代 ，大家对于高品质居住空间的追求也更高 ，因此 ，高端住宅供不应求 。此外 ，在全球通胀，货币贬值的大环境下 ，优质豪宅依然是富人们抵抗通胀 ，保值增值的首选 。
民生证券的研究报告显示 ，高端住宅以及“大刚改”住宅价钱比较抗跌，相比之下，“小刚改”住宅价钱抗跌能力则处于弱势 。“小刚改”价钱相对偏弱主要因而居民收入预期存在不稳定性 ，产业布局调整带来相关就业压力 ，另外 ，“小刚改”存在稀缺性 ，但前期投机氛围浓厚 。
不过 ，尽管高端住宅热销 ，但是其对目前低迷的楼市影响有限。
克而瑞研究中心观点认为，少数项目热销对于目前低迷的市场行情而言仅仅能算是“星星之火”，后期热度传导、由点及面难度较大 。目前刚需刚改购买力压缩、信心不足的基本境况未得到根本性扭转 ，故而后续楼市整体复苏动能仍将不足 。
58安居客研究院的研究报告认为 ，目前楼市的支撑主要来源于改善和高端住宅需求 ，但这两个版块 ，尤其是高端住宅版块相对于楼市而言 ，具有较高的独立性 ，虽受市场与经济宏观影响相对较小 ，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳 。